Das Forward-Darlehen: Was ist es und was bedeutet es?

Es handelt sich dabei um eine besondere Finanzierungsart eines Annuitätendarlehens. Mit einem solchen Darlehen sicheren Sie sich das heutige Zinsniveau für einen Zeitpunkt, der in der Zukunft liegt.
Damit lässt sich das Forward-Darlehen mit einer Versicherung vergleichen: die Prämie der Versicherung ist dabei der Forward-Aufschlag (=Zinsaufschlag). Steigen die Zinsen, dann rechnet sich der Zinsaufschlag allemal und Sie sparen viel Geld. Fallen die Zinsen hingegen, dann haben Sie für Ihre Anschlussfinanzierung im Nachhinein einen etwas höheren Zins gezahlt, als Sie zum Zeitpunkt der Ablösung hätten zahlen müssen. Das schwierige daran: niemand weiß zu 100 Prozent, wie sich die Zinsen in der Zukunft entwickeln werden. 

Für welche Finanzierungen ist ein Forward-Darlehen möglich?

Wie in der Begriffsklärung verdeutlicht, wird für ein Forwarddarlehen ein bestehender Darlehensvertrag vorausgesetzt. Es ist damit lediglich für Anschlussfinanzierungen, Umschuldungen oder Prolongationen nutzbar. Weder Bauvorhaben, Käufe oder Modernisierungen lassen sich mit einem Forward-Darlehen finanzieren.

Wann kann ich ein Forward-Darlehen abschließen?

Ein Forward-Darlehen kann derzeit maximal fünfeinhalb Jahre (66 Monate) im Voraus geschlossen werden. Für längere Vorlaufzeiten (=Forwardzeitraum) gibt es keine Banken, die ein solches Produkt anbieten. "Im Voraus" heißt dabei vor Ablauf der Vertragslaufzeit bzw. Sollzinsbindung Ihres bestehendes Kredits. Sie können also frühestens 5,5 Jahre vor Ende der Sollzinsbindung Ihres Darlehensvertrages eine neue Vereinbarung in Form eines Forward-Darlehens schließen. Und es gibt noch eine weitere, sehr wichtige Besonderheit: Falls Sie für Ihr bisheriges Darlehen ursprünglich eine längere Sollzinsbindung als 10 Jahre gewählt haben, dann können Sie Ihr Darlehen - wenn es sich finanziell lohnt - nach §489 BGB kostenfrei kündigen und bereits ab diesem Kündigungstermin eine neue Zinsvereinbarung schließen.

Dafür ein Beispiel: Haben Sie vor 7 Jahren eine Finanzierung für einen Immobilienkauf über 15 Jahre abgeschlossen, dann können Sie die Möglichkeit eines günstigen Forwarddarlehens bereits jetzt prüfen. Grund dafür ist die Kündigungsmöglichkeit nach 10 Jahren zzgl. 6 monatiger Kündigungsfrist. Details dazu finden Sie auch in diesem Artikel. Gleiches gilt übrigens wenn Sie sich in der Darlehensphase eines Bausparvertrages befinden. In dieser Phase eines Bausparvertrages können Sie den Kredit jederzeit zu 100% sondertilgen und damit durch eine andere Bank ablösen.

Wie funktioniert ein Forward-Darlehen in der Praxis?

Gerade in Niedrigzinsphasen, wie man sie derzeit erlebt, ist das Forward-Darlehen ein sehr beliebtes Mittel. Jeder, der schon einmal eine Immobilie finanziert hat, muss sich irgendwann auch mit dem Thema Anschlussfinanzierung beschäftigen. Spätestens mit Ablauf der Sollzinsbindung, also der vertraglich vereinbarten Zinsfestschreibungszeit. Dann stellt sich auch die Frage nach einem Forward-Darlehen. Je nachdem zu welchem Zeitpunkt man sich nach neuen Konditionen erkundigt, gibt es für Forward-Darlehen verschiedene Alternativen, die es abzuwägen gilt. Ob der aktuelle Darlehensgeber jedoch alle Möglichkeiten für ein Forward-Darlehen anbietet, muss erfragt werden. Das Gute daran: falls die bisher finanzierende Bank kein oder kein günstiges Angebot hat – ein Bankwechsel ist einfacher und deutlich weniger aufwendig als gedacht:

Information sammeln

Informieren Sie sich rechtzeitig bei Ihrer Hausbank und/ oder bei Ihren Spezialisten von "anschussfinanzieren.de" über die Möglichkeiten und Konditionen für Ihre Anschlussfinanzierung.

Prüfung Sinnhaftigkeit

Wenn die Aussage der Hausbank und Angebote möglicher Alternativen auf dem Tisch liegen, dann gilt es zu überlegen, ob eine Prolongation (d.h. Sie bleiben beim bisherigen Darlehensgeber) oder eine Umschuldung (d.h. Sie wechseln den Darlehensgeber) sinnvoll ist. Neben dem Zinssatz sind die Kosten für eine Umschuldug (Abtretung der Grundschuld) zu berücksichtigen. Zudem sollten Sie mit einer allgemeinen Markteinschätzung und der Höhe des Forwardaufschlags ein Gefühl dafür entwickeln, ob ein Forwarddarlehen zum jetzigen zeitpunkt ratsam erscheint. Unser Team unterstützt Sie dabei gern.

Unterlagen zusammenstellen

Falls das Forwarddarlehen bei einer anderen Bank beantragt werde soll, dann gilt es die notwendigen Unterlagen zur Prüfung Ihrer Anfrage bereitzustellen.

Neuer Darlehensvertrag

Nach Erhalt des neuen Darlehensvertrags stimmen sich die neue und die alte Bank untereinander in der Regel ab. Damit dies gelingt, bedarf es es einer Ablösevollmacht, die Sie mit den Vertragsunterlagen erhalten.

Ablösung der Restschuld

Das neue Forwarddarlehen löst nun die Restschuld bei der bisher finanzierenden Bank zum richtigen Zeitpunkt ab. Erst ab diesem Zeitpunkt beginnt die Sollzinsbindung des neuen Darlehensvertrags (bei einem echten Forwarddarlehen).

Was sind die Vorteile eines Forwards?

• Es schafft Sicherheit und Planbarkeit für Ihre Anschlussfinanzierung. Welche Rate bzw. welchen Zins habe ich zu dem Zeitpunkt, an welchem mein Darlehen ausläuft? Ein spontaner Zinsanstieg hätte damit keinen Einfluss mehr auf Ihre Monatsrate nach Ablauf des alten Darlehens.
• Ein Forward-Darlehen sichert das heutige Zinsniveau für eine Anschlussfinanzierung in der Zukunft.
• Damit besteht die Möglichkeit der Kostenreduzierung (wenn die Zinsen in dieser Zeit eher steigen).
• Sie können den Zeitpunkt des Vertragsabschlusses selbst aktiv steuern. Sicher ein deutlich besseres Gefühl als zwei Monate vor dem Zeitpunkt der Anschlussfinanzierung den angebotenen Zins abschließen zu müssen.

Welche Nachteile sollten Sie berücksichtigen?

• Mit der geschlossenen Forwardvereinbarung gehen Sie einen Vertrag ein, der eingehalten werden muss. Grundsätzlich besteht eine Abnahmeverpflichtung.
• Eine Nachverhandlung von Konditionen, falls der Zinsmarkt entgegen Ihren Erwartungen doch sinkt, ist nicht möglich.
• Wenn ein Objektverkauf durch einen Arbeitsplatzwechsel oder Trennung wahrscheinlich ist, dann würde ein Forward-Darlehen das Kostenrisiko eher Erhöhen. Bei Nichtabnahme eines geschlossenen Darlehensvertrages fällt eine Nichtabnahmeentschädigung (analog der Berechnung einer Vorfälligkeitsentschädigung) an.

Was kostet ein Forward-Darlehen?

Der Preis eines Forward-Darlehens wird über einen Zinsaufschlag festgelegt. Dieser Aufschlag wird zum aktuell gültigen Zinssatz (als würde der Anschlussfinanzierungstermin "jetzt" sein) hinzuaddiert und richtet sich nach der Vorlaufzeit des Darlehens. Die Vorlaufzeit ist die Zeit von jetzt bis zum Anschlussfinanzierungstermin des alten Darlehens. Forwarddarlehen können derzeit maximal 66 Monate im Voraus geschlossen werden. 
Die Höhe der Zinsaufschlages wird pro Monat ermittelt und ist von Bank zu Bank unterschiedlich. Durchschnittlich werden 0,01 - 0,03% pro Monat verlangt.

Beispiel:

Weitere Kosten fallen nicht an. Lediglich wenn der Darlehensgeber bzw. die Bank gewechselt wird, werden Abtretungskosten für die Grundschuld fällig. Manche Darlehensgeber (oftmals Versicherungen) verlangen eine Löschung der bestehenden Grundschuld und eine Neueintragung. Meist hat dies den Hintergrund, dass diese Darlehensgeber eine Briefgrundschuld statt einer Buchgrundschuld verlangen.

Tipp: Wir beteiligen uns an den Umschreibekosten (Notar- und Grundbuchkosten) der Grundschuld bis zu einer Höhe von 150 Euro. Zudem kümmern wir uns um einen aktuellen Grundbuchauszug und übernehmen die Kosten dafür.

Welche unterschiedliche Arten von Forward-Darlehen gibt es?

Das klassische "echte" Forward-Darlehen

Hierbei handelt es sich um eine Anschlussfinanzierungsart, bei welcher das Sollzinsbindungsende des Altvertrages bis zu 5,5 Jahre in der Zukunft liegt und man sich schon heute den Zins für diesen Zeitpunkt sichern kann. Konkret ist man mit dem klassischen Forward-Darlehen in der Lage einem erwarteten Zinsanstieg vorzubeugen. Allerdings bieten mehr als 3 Jahre Vorlaufzeit (so nennt man die Zeit vom heutigen Tag bis zum Sollzinsbindungsende) nur relativ wenige Banken an. Das alte Darlehen läuft also noch planmäßig bis zum Ende der Sollzinsbindung. Die erwartete bzw. errechnete Restschuld (inkl. möglicher Sondertilgungen!) wird dann mit dem sogenannten Forward-Darlehen abgelöst. Man kann daher bereits jetzt den künftigen Zinssatz berechnen und die Höhe der Annuität für das Forward-Darlehen kalkulieren. Das schafft Planungssicherheit und nimmt das Risiko einer Zinserhöhung. Die Besonderheit beim klassischen Forward-Darlehen besteht in der vollumfänglichen Sollzinsbindung. Die im Darlehensvertrag vereinbarte Zinsfestschreibungszeit beginnt erst, wenn das alte Darlehen in der Zukunft abgelöst wird. 

Das „unechte“ Forward-Darlehen

Auch bei dieser Form der Anschlussfinanzierung kann man bereits heute die Darlehensbedingungen für einen zukünftigen Zeitpunkt festlegen. Gegenüber der klassischen Variante besteht jedoch folgender Unterschied: Die Sollzinsbindung beginnt nicht zum zukünftigen Ablösetermin, sondern sofort bei Vertragsschluss. Die Vorlaufzeit des "unechten" Forward-Darlehens geht somit von der vereinbarten Sollzinsbindung „verloren“. 
ABER: für die Vorlaufzeit des "unechten" Forwarddarlehens fällt häufig kein bzw. ein sehr geringer Aufschlag an. Die sogenannte bereitstellungszinsfreie Zeit wird bis zum Anschlussfinanzierungstermin entsprechend verlängert. Der jährliche Sollzins des "unechten" Forward-Darlehens wäre damit deutlich geringer. Die Differenz zur höheren Annuität des klassischen Forwarddarlehens sollte man dann in die Tilgung stecken. Gleichzeitig, und das wäre der Idealfall, kann die vereinbarte Sollzinsbindung um die Vorlaufzeit verlängert werden. So kann der Unterschied in der Restschuld – gegenüber dem klassischen Forward-Darlehen – gut ausgeglichen werden. Oft ergeben sich hierbei sogar hohe finanzielle Vorteile für das "unechte" Forwarddarlehen. Gerade für Vorlaufzeiten bis zu einem Jahr empfiehlt sich oft ein unechtes Forwarddarlehen.

Beispiel und Grafik zu den verschiedenen Forward-Darlehen

Die Unterschiede eines echten und eines unechten Forward-Darlehens können grafisch gut dargestellt werden: